De term markt in de Nederlandse woningmarkt is misleidend. Een echte markt creëert een gezond evenwicht tussen vraag en aanbod middels prijsvorming. Hoewel we enkele jaren van prijsdalingen hebben gezien, lijkt die periode al weer tot het verleden te behoren. Een structurele mismatch tussen vraag en aanbod, gecombineerd met hypotheekrenteaftrek, zal ongetwijfeld leiden tot de noodzaak van het afsluiten van zogenaamde generatie hypotheken waarbij het aflossen van een hypothecaire geldlening een kwestie van generaties zal worden.
Het doorbreken van het huidige “marktevenwicht” is niet eenvoudig. Waar te beginnen?
De Nederlandse overheid zou kunnen beginnen met het creëren van een eigen versie van Fannie Mae en Freddie Mac. De Amerikaanse Federal National Mortgage Association (FNMA), beter bekend als Fannie Mae, werd opgericht in 1938 en is een door de Amerikaanse overheid gesponsorde organisatie waarvan de aandelen sinds 1968 beursgenoteerd zijn. Freddie Mac staat voor Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC), werd opgericht in 1970, en is vergelijkbaar met Fannie Mae.
Deze nieuwe Nederlandse entiteiten verstrekken hypothecaire leningen aan huizenkopers en kopen de sociale woningvoorraad op van woningbouw corporaties. Deze nieuwe entiteiten geven zowel beursgenoteerde aandelen en door de overheid gegarandeerde bedrijfsobligaties uit die worden gefinancierd door (Nederlandse) pensioenfondsen die daarmee een relatief goed renderende investering met een laag risico in de boeken krijgen.
De huidige woningbouw corporaties worden makelaarachtige en service bedrijven. De maandelijkse huuropbrengsten worden gebruikt voor de maandelijkse huurbetalingen aan de NL Fannie Mae en Freddie Mac. Exit rentederivaten bij MKB achtige corporaties. Bovendien kan het overtollige eigen vermogen via een dividend achtige uitkering naar de Rijksoverheid terug aangezien het nieuwe risicoprofiel van de woningbouw corporaties een schim is vergeleken met het verleden.
Alle huren worden marktconform middels een door de overheid vastgesteld normatief rendement op de investering. Voorbeeld: veronderstel dat de jaarlijkse normatieve huurprijs 4% is van de vrije verkoopwaarde van 300.000 euro, 4% van 300.000 = 12.000, dus maandelijkse huur is 1.000 euro. Huurders krijgen eenmalig het recht op de koop van het huurhuis tegen vrije verkoopwaarde minus een korting van 30%. Financiering van de resterende 70% geschiedt tegen standaardvoorwaarden bij Fannie Mae, Freddie Mac of anders bij een commerciële bank. Verhuizen is de restoptie.
De hypotheekrenteaftrek wordt afgeschaft, ook voor bestaande hypotheken. Het financiële verlies voor – alleen – bestaande hypotheken wordt gecompenseerd door een verlaging van het op een (1) na hoogste marginale IB tarief voor de resterende duur van de hypotheek. Tezamen met een (maximale) Loan-to-Value ratio van circa 75% zal dit de toekomstige oververhitting van de huizenprijzen tegen gaan. Eigen geld inbrengen wordt weer de norm, net zoals vroeger.
Starters op de woningmarkt kunnen terecht bij Fannie Mae en Freddie Mac die een verhoogde Loan-to-Value ratio accepteren voor starterswoningen.
Huizenbezit is vele generaties lang de beste spaarpot c.q. belegging geweest. Toekomstige generaties moeten we echter ook in staat stellen om zelfstandig een eigen huis te kopen. Dat wordt steeds moeilijker als we de onevenwichtigheden op de woningmarkt niet oplossen.
0 Comments